Derechos de Inquilinos de NYCHA y Sección 8 en NYC: Lo Que los Caseros No Pueden Hacer

NYCHA es la autoridad de vivienda pública más grande de América del Norte. El programa de Voucher de Elección de Vivienda Sección 8 que administra es uno de los más grandes del país. Juntos, albergan a cientos de miles de hogares de Nueva York. Las protecciones legales que aplican a estos inquilinos también están entre las más fuertes del país — pero solo cuando los inquilinos saben que existen y actúan sobre ellas.

La Discriminación por Fuente de Ingresos Es Ilegal

Bajo la Ley de Derechos Humanos de NYC, es ilegal que los caseros, corredores, o administradores de propiedades discriminen contra inquilinos o solicitantes según su fuente legal de ingresos. La categoría protegida incluye vouchers de Sección 8, FHEPS, CITYFHEPS, HASA, Seguro Social, SSI, asistencia pública, manutención infantil, pensión alimenticia, y otros ingresos legales.

Lo que eso significa en palabras simples: un casero no puede:

• Negarse a considerar su solicitud porque usted tiene un voucher.
• Decir "no aceptamos Sección 8" — esa declaración es en sí misma evidencia de discriminación.
• Cotizarle una renta más alta que a solicitantes sin voucher.
• Requerir tarifas, depósitos, o "tarifas de reserva" más allá de lo que los límites de la ley estatal permiten.
• Aplicar pretextos de condición de unidad o falla de inspección para rechazar inquilinos con voucher categóricamente.
• Negarse a hacer reparaciones porque "el voucher ya está pagando parte de la renta."

La Ley de Derechos Humanos del Estado de Nueva York también prohíbe la discriminación por fuente de ingresos en todo el estado. La cobertura estatal es algo más estrecha que la cobertura de NYCHRL, pero agrega otra opción de aplicación.

La mayoría de los edificios de NYC están cubiertos. Hay excepciones limitadas para hogares de dos familias ocupados por el dueño y ciertos dueños pequeños con menos de seis unidades. Incluso donde la ley de NYC no aplica, la ley estatal puede aplicar.

Dónde Presentar una Queja de Discriminación por Fuente de Ingresos

Tres lugares principales, cada uno con reglas procedimentales diferentes:

• Comisión de Derechos Humanos de NYC (NYCCHR) — queja administrativa. Multas civiles hasta $250,000 por violaciones intencionales. Los residentes de NYC pueden llamar al 311 o presentar en línea.
• División de Derechos Humanos del Estado de NY (NYSDHR) — queja administrativa bajo la NYSHRL. Plazo de presentación de tres años (para actos después del 15 de febrero de 2024).
• Oficina de Derechos Civiles del Fiscal General de NY — investigación y aplicación.
• Demanda privada directa en corte bajo NYCHRL o NYSHRL. Plazo de prescripción de 3 años.

Daños disponibles dependiendo del lugar y caso: daños reales (apartamento encontrado a una renta más alta, oportunidad de vivienda perdida), angustia emocional, multas civiles, honorarios de abogado, y alivio equitativo (alquiler de la unidad o unidad comparable a la misma renta).

Habitabilidad — RPL §235-b Aplica Igualmente

Los edificios de NYCHA y las unidades de Sección 8 no están exentos de la garantía de habitabilidad de Nueva York bajo la Ley de Propiedad Real §235-b. La garantía está implícita en todo arrendamiento residencial y no puede ser renunciada. Aplica sin importar si la renta se paga de forma privada, por voucher, por NYCHA, o por alguna combinación.

NYCHA misma ha enfrentado litigios importantes de habitabilidad — la garantía aplica a la relación casero-inquilino de vivienda pública. Para inquilinos de Sección 8 en edificios privados, la garantía aplica al casero privado. Ambas capas — la ley de habitabilidad y los Estándares de Calidad de Vivienda de HUD (HQS) en 24 C.F.R. §982 — protegen a los inquilinos con voucher de condiciones deficientes.

Si las condiciones en su unidad son peligrosas, insalubres, o sustancialmente por debajo de los estándares habitables — sin calefacción, sin agua caliente, moho, alimañas, pintura con plomo, defectos estructurales — usted tiene derechos. Documente las condiciones. Haga solicitudes de reparación por escrito. Llame al 311 para inspección de HPD. Si las condiciones persisten, una acción HP en la Corte de Vivienda puede obligar las reparaciones.

Debido Proceso Antes de la Terminación

NYCHA no puede simplemente desalojarlo o terminar su voucher de Sección 8. La ley federal y el acuerdo de NYCHA de 2022 (Boykin v. NYCHA, abordando el cálculo erróneo sistémico de los ingresos del hogar que había llevado a sobrecargos y terminaciones inadecuadas) requieren:

• Aviso por escrito describiendo las razones para la terminación propuesta.
• Una audiencia de queja ante un oficial imparcial.
• El derecho a presentar evidencia y llamar testigos.
• El derecho a representación por un abogado o defensor.
• Una decisión por escrito basada en la evidencia.

Si NYCHA intenta terminar sin estas protecciones, la terminación puede ser impugnada a través de un procedimiento Artículo 78 en la corte. El Artículo 78 tiene un plazo de prescripción de cuatro meses desde la determinación final de la agencia — corto, así que actúe rápido.

Las Represalias Son Ilegales

Es ilegal que un casero (o NYCHA) tome represalias contra un inquilino que:

• Presentó una queja con HPD, NYCHA, u otra agencia.
• Pidió reparaciones o hizo valer derechos de habitabilidad.
• Se unió a una asociación de inquilinos.
• Testificó contra el casero.
• Presentó una queja de discriminación.

Bajo la Ley de Propiedad Real §223-b, ciertos aumentos de renta, no-renovaciones de arrendamiento, o presentaciones de desalojo dentro de seis meses de actividad protegida del inquilino llevan una presunción refutable de represalia. La presunción traslada la carga al casero para probar una razón no-retaliatoria.

Problemas Comunes y Cómo Abordarlos

• Solicitudes de reparación de NYCHA ignoradas por meses. Presente la solicitud por escrito a través de MyNYCHA y mantenga registros. Llame al 311 para escalar. La acción HP en la Corte de Vivienda puede forzar las reparaciones y puede producir reducción de renta.
• Aviso de terminación de Sección 8 por "falta de re-certificación" cuando nunca recibió los papeles de re-certificación. Esta fue la base de un litigio grande de 2022; los inquilinos en esta situación a menudo tienen fuertes reclamos de reincorporación.
• El cálculo de renta de NYCHA parece equivocado. Tiene derecho a una explicación por escrito y una audiencia de queja. El acuerdo Boykin requiere precisión en el recálculo y remedios.
• Discriminación por fuente de ingresos durante la búsqueda de apartamento. Documente todo. Presente con NYCCHR, NYSDHR, o NYAG. Los daños pueden incluir la diferencia en renta para el apartamento que finalmente alquiló vs. el apartamento negado.
• Pintura con plomo en una unidad con niños. La aplicación de la Ley Local 1 / Ley Local 31 es rigurosa; los caseros enfrentan responsabilidad seria por peligros de pintura con plomo en edificios de NYC anteriores a 1960 con niños menores de seis años.
• Acoso sexual por un empleado del edificio o casero. Las protecciones de vivienda justa de NYCHRL aplican; el mismo marco estatutario que protege a los empleados protege a los inquilinos en la vivienda.

Qué Hacer — Ahora

1. Documente todo por escrito. Solicitudes de reparación por correo electrónico o portal de NYCHA, no llamadas telefónicas. Comunicaciones sobre renta y re-certificación. Cualquier declaración que sugiera discriminación.
2. Guarde mensajes de voz, textos, y correos electrónicos. Los casos de discriminación de voucher y por fuente de ingresos a menudo se ganan con evidencia directa — lo que alguien dijo por escrito.
3. No se mude sin asesoramiento legal. Mudarse puede complicar los cálculos de daños y debilitar algunos reclamos, incluso cuando las condiciones parecen requerirlo. Hable con un abogado primero.
4. No firme nada de NYCHA o su casero que diga "liberación" o "renuncia" sin la revisión de un abogado.
5. Conozca los plazos. Desafío Artículo 78 a las decisiones de NYCHA: 4 meses. Reclamos de discriminación NYCHRL/NYSHRL: 3 años. Daños de habitabilidad: varían por reclamo. Cuanto más corto el plazo, más rápido debe actuar.
6. Hable con un abogado. La discriminación de voucher, terminación de NYCHA, y casos de habitabilidad son exactamente las situaciones donde la representación más importa.

Cuándo Llamarnos

Si está enfrentando discriminación por fuente de ingresos, terminación de NYCHA, terminación de voucher de Sección 8, problemas de habitabilidad, o represalias en vivienda pública o subsidiada de NYC, llame a Madison Law Firm PLLC. La consulta es gratuita. No cobramos a menos que recuperemos.

Madison Law Firm PLLC maneja casos de derechos de inquilinos en todo NYC — incluyendo asuntos de NYCHA, disputas de voucher de Sección 8, discriminación por fuente de ingresos, y reclamos de habitabilidad. Hablamos español.