Se resbaló en un piso mojado en un supermercado del Bronx. Tropezó en una acera agrietada afuera de un edificio de apartamentos de Brooklyn. Cayó en una entrada congelada de un edificio en una cuadra de oficinas de Manhattan. Los tres accidentes son diferentes de maneras legalmente significativas — diferentes demandados, diferentes estándares de prueba y diferentes plazos. Aquí explicamos cómo funciona la responsabilidad de propietarios en la Ciudad de Nueva York.
El Deber de Cuidado: Lo Que Todo Propietario le Debe
Toda persona que posee, controla o mantiene propiedad inmueble en Nueva York tiene el deber de cuidado de mantener esa propiedad en una condición razonablemente segura para cualquier persona que entre legalmente. Este deber aplica a propietarios comerciales, arrendadores residenciales, administradores de edificios, tiendas minoristas, restaurantes y — en algunas circunstancias — a la Ciudad de Nueva York.
El estándar específico depende de por qué estaba en la propiedad. Como "invitado" — un cliente en una tienda, un visitante en un edificio de oficinas, el huésped de un inquilino — se le debe el deber más alto: el propietario debe tomar pasos afirmativos para inspeccionar la propiedad, descubrir defectos y repararlos o advertirle sobre ellos.
El Requisito de Notificación: La Clave de la Mayoría de los Casos de Resbalón y Caída
Para responsabilizar a un propietario por un resbalón y caída, generalmente debe probar que el propietario o sus agentes sabían sobre la condición peligrosa — ya sea que realmente sabían sobre ella, o que deberían haberlo sabido porque existía el tiempo suficiente para que una inspección razonable la hubiera descubierto. Este es el elemento de "notificación."
Notificación Real vs. Constructiva
Notificación real: El propietario o su empleado sabía sobre la condición — hubo una queja anterior, un reporte de incidente anterior, o un empleado que vio el peligro y no lo arregló. Notificación constructiva: La condición existió por tanto tiempo que el propietario "debería haber sabido" sobre ella a través de inspección razonable. Un charco que se formó 30 segundos antes de que se resbalara es diferente de una filtración recurrente que ha dejado un piso mojado por semanas.
Es por esto que los reportes de incidentes importan tanto. Si existe un reporte de incidente anterior por la misma condición, o si los empleados reconocen que la condición había existido por un período de tiempo, eso establece la notificación que puede superar la defensa de "no sabíamos."
Responsabilidad de las Aceras en NYC: Depende del Tipo de Propiedad
La responsabilidad por las aceras en la Ciudad de Nueva York se rige por el Código Administrativo de NYC §7-210, promulgado en 2003. La regla depende del tipo de propiedad adyacente a la acera:
- Propiedad comercial: El propietario es responsable de mantener la acera adyacente en una condición razonablemente segura. No hacerlo lo hace responsable por lesiones.
- Residencial multifamiliar (5+ unidades): Igual que comercial — el propietario es responsable de la acera adyacente.
- Residencial de una a cuatro familias: El propietario generalmente no es responsable por defectos en la acera a menos que haya creado el defecto o haya usado la acera para fines comerciales. La Ciudad de Nueva York retiene la responsabilidad por estas aceras.
Aceras de Propiedad de la Ciudad: Aviso de Reclamo de 90 Días
Si su caída ocurrió en una acera adyacente a una vivienda de una a cuatro familias, parque de la ciudad u otra propiedad gubernamental, su reclamo potencial es contra la Ciudad de Nueva York. Debe presentar un Aviso de Reclamo dentro de 90 días del accidente — este es un prerrequisito absoluto para demandar a cualquier entidad gubernamental en Nueva York. Perder este plazo prohíbe permanentemente su reclamo.
Propiedades de NYCHA
Las propiedades de la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York — los complejos de vivienda pública en los cinco condados — son propiedad gubernamental. Las caídas en escaleras, en pasillos o en áreas comunes de los desarrollos de NYCHA son reclamos contra NYCHA y requieren un Aviso de Reclamo dentro de 90 días. El mantenimiento frecuentemente postergado de NYCHA crea peligros significativos en muchos desarrollos, y estos casos son tanto válidos como activamente litigados.
Probando Su Caso: Lo Que Debe Establecer
Para ganar un caso de resbalón y caída en Nueva York, debe probar:
- Existía una condición peligrosa o defectuosa en la propiedad
- El demandado poseía, controlaba o mantenía la propiedad
- El demandado tenía notificación real o constructiva de la condición
- La condición fue la causa próxima de su caída y lesiones
- Usted sufrió daños como resultado
La regla de negligencia comparativa pura de Nueva York significa que su propia culpa — si la hay — reduce pero no elimina su recuperación. Si un jurado encuentra que usted tuvo el 20% de la culpa por no mirar por dónde iba, su recuperación se reduce en 20%, pero aún cobra el 80% restante.
Evidencia Que Debe Preservar Inmediatamente
Los casos de resbalón y caída dependen de evidencia — y la evidencia desaparece rápido. Estas son las acciones más urgentes después de su caída:
- Fotografías del peligro exacto — piso mojado, baldosa rota, pavimento desigual, superficie congelada — tomadas antes de que sea limpiado o reparado
- Las dimensiones y ubicación exacta del peligro — medidas y documentadas
- Reporte de incidente — solicite uno al gerente o propietario antes de irse
- Información de testigos — nombres y números de teléfono de cualquiera que haya visto la caída o la condición
- Identificación de cámaras de vigilancia — note cada cámara que pueda haber captado la caída
- Atención médica el mismo día — crea un registro médico inmediato conectando la caída con sus lesiones
El Reporte de Incidente de la Tienda Es Su Primera Victoria
Un reporte de incidente de tienda reconoce la caída, registra información de testigos y a veces incluye la descripción del empleado sobre la condición. Si un gerente le dice que no hay formulario de reporte de incidente o se niega a tomar uno, anote esa negativa por escrito. Un abogado puede emitir una citación judicial para obtener el registro de incidentes de la tienda y sus comunicaciones internas.
Plazo de Prescripción
El plazo de prescripción para reclamos de responsabilidad de propietarios en Nueva York es generalmente de 3 años desde la fecha del accidente bajo CPLR §214. Sin embargo:
- Los reclamos contra la Ciudad de Nueva York, NYCHA u otras entidades gubernamentales requieren un Aviso de Reclamo dentro de 90 días, seguido por una demanda dentro de 1 año y 90 días
- Los reclamos surgidos de un accidente de construcción pueden estar sujetos a las leyes laborales con reglas diferentes
- Los reclamos que involucran niños tienen plazos de prescripción extendidos
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