Su casero quiere que usted se vaya. No porque haya hecho algo malo — sino porque quiere renovar, convertir el edificio en condominios, o cobrarle a otra persona cinco veces su renta. Las herramientas que usa para empujarlo a salir varían: cortar la calefacción, negarse a hacer reparaciones, enviar cartas amenazantes, programar construcción a las 7 a. m. los fines de semana, entrar sin autorización a su apartamento. Todo eso es ilegal. Y en Nueva York conlleva verdaderas consecuencias económicas para el casero.
¿Qué Cuenta como Acoso del Casero bajo la Ley de NYC?
El Código Administrativo de NYC §27-2005 y la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección al Inquilino de 2019 (HSTPA) definen el acoso del casero de manera amplia. Los siguientes actos — cuando se realizan con la intención de obligar a un inquilino a desocupar — constituyen acoso ilegal:
- Interrumpir o suspender los servicios esenciales (calefacción, agua caliente, gas, electricidad, servicio de ascensor)
- No hacer las reparaciones necesarias para mantener condiciones habitables
- Quitar o amenazar con quitar las pertenencias del inquilino
- Entrar al apartamento sin un aviso previo de al menos 24 horas (salvo emergencias reales)
- Quitar puertas, muebles, ventanas, o instalaciones fijas
- Enviar cartas amenazantes, hacer llamadas amenazantes, o de otro modo amenazar al inquilino
- Presentar procedimientos de desalojo sin fundamento
- Negarse a aceptar la renta
- Contratar a obreros que generen ruido, polvo, o vibración excesivos a horas inusuales
- Quitar el correo del inquilino o interferir con él
El Patrón Importa — Documenta Cada Incidente
Un casero que hace una de estas cosas una vez puede alegar que fue un error. Un casero que corta la calefacción tres veces, entra sin autorización dos veces, y envía una carta amenazante está construyendo un patrón documentado de acoso. Los tribunales y el DHCR analizan la totalidad de la conducta del casero — por eso documentar cada incidente es decisivo desde el primer día.
La Regla de Aviso de 24 Horas para la Entrada del Casero
Bajo la ley de NYC (la Ley de Bienes Raíces §235-b y el Código Administrativo de NYC), su casero no puede entrar a su apartamento sin darle un aviso por escrito de al menos 24 horas de anticipación, y solo puede entrar a horas razonables (por lo general de 9 a. m. a 5 p. m. entre semana). Existen excepciones para emergencias reales — una tubería rota, una fuga de gas — donde se necesita entrar de inmediato para evitar un daño.
Un casero que entra repetidamente sin aviso viola su derecho al disfrute pacífico (quiet enjoyment) y los requisitos específicos de aviso de entrada. Cada entrada no autorizada es una violación separada y reportable.
Derechos sobre la Calefacción — Del 1 de Octubre al 31 de Mayo
Durante la temporada de calefacción, los caseros de NYC deben mantener temperaturas interiores de:
- 68 °F entre las 6 a. m. y las 10 p. m. cuando la temperatura exterior baja de 55 °F
- 62 °F entre las 10 p. m. y las 6 a. m. en todo momento
Cada día sin calefacción adecuada es una violación. Llame al 311 cada vez que su calefacción sea insuficiente. La queja al 311 crea un registro oficial con fecha y hora. Cuando aparecen varias quejas al 311 del mismo edificio durante el mismo período, se convierte en prueba poderosa en las Acciones HP y en los casos de acoso — prueba que se genera de forma independiente y que el casero no puede disputar.
Crea un Registro de Acoso
Inicie un documento — en su teléfono o en un cuaderno — y anote cada incidente de posible acoso: fecha, hora, qué pasó exactamente, quién estaba presente, y si tiene fotos o mensajes de texto. Este registro hecho en el momento es muchísimo más creíble que los recuerdos reunidos meses después para un litigio.
Qué Hace una Acción HP — Y Rápido
Una Acción HP es un procedimiento de emergencia del tribunal de vivienda que presentan los inquilinos para obligar a los caseros a hacer reparaciones o a detener el acoso. Se presenta en el Tribunal de Vivienda — en el Bronx en 1118 Grand Concourse, en Brooklyn en 141 Livingston Street, en Manhattan en 111 Centre Street, en Queens en 89-17 Sutphin Boulevard, y en Staten Island en 67 Targee Street.
Las Acciones HP avanzan rápido para los estándares del tribunal de vivienda. Después de presentarla, el tribunal puede emitir una orden en cuestión de días que exija al casero hacer reparaciones específicas para una fecha límite específica. Si el casero no cumple, se le puede declarar en desacato al tribunal. Para el acoso en particular, los tribunales pueden emitir órdenes de restricción que prohíban más conducta de acoso e impongan sanciones civiles.
Sanciones Civiles bajo la HSTPA de 2019
La Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección al Inquilino reforzó de manera importante las consecuencias económicas del acoso del casero. Bajo la HSTPA, los tribunales pueden imponer sanciones civiles de:
- Entre $2,000 y $10,000 por cada violación de acoso
- Hasta $15,000 por violación si el inquilino tiene 65 años o más, tiene una discapacidad, o tiene un hijo menor de 18 años
- Daños punitivos en casos atroces
Un casero que ha cometido seis violaciones de acoso contra un inquilino protegido — cortar la calefacción dos veces, entrar sin aviso dos veces, enviar dos cartas amenazantes — se enfrenta a hasta $90,000 en sanciones civiles. Estos no son resultados raros en los casos con buena documentación.
La Vía del DHCR para Inquilinos con Renta Estabilizada
Si su apartamento tiene renta estabilizada, usted tiene una opción adicional muy poderosa: presentar una queja de acoso directamente ante la División de Vivienda y Renovación Comunitaria (DHCR). El DHCR puede declarar culpable de acoso a un casero, imponerle una sanción, y suspender su capacidad de cobrar aumentos de renta. Una resolución de acoso del DHCR también crea un registro público que afecta los futuros trámites del casero ante la agencia.
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Manejamos casos de acoso del casero en los cinco condados. Presentamos Acciones HP, quejas ante el DHCR, y demandas civiles por daños de acoso. La mayoría de los casos de acoso del casero requieren acción urgente — mientras antes intervengamos, mejor podremos proteger sus derechos. Llame al (212) 300-3191, disponible 24/7.
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